Verplichting energielabel C voor kantoren

Op 3 november 2018 is het Bouwbesluit aangepast: Vanaf 1 januari 2023 moet elk kantoorgebouw van meer dan 100 m2 minimaal energielabel C hebben. Kantoren die daar niet (aantoonbaar) over beschikken, mogen niet meer als kantoor verhuurd of gebruikt worden.

Op dit moment voldoet circa 52% van de kantoren niet aan energielabel C. Zou die situatie ongewijzigd blijven, dan kan op 1 januari 2023 meer dan de helft van de kantoren niet meer gebruikt worden. Deze wijziging van het Bouwbesluit 2012 heeft zeer verstrekkende gevolgen voor eigenaren en gebruikers van kantoorruimte.

Wetswijziging

Naar aanleiding van het Energieakkoord dat op 6 september 2013 is gesloten en het in het regeerakkoord opgenomen doel van CO2-reductie, heeft de regering besloten een zogenoemde label C-verplichting voor kantoren in te voeren. Gekozen is voor de datum van 1 januari 2023, zodat de eigenaren van kantoorpanden de mogelijkheid hebben om voor financiering zorg te dragen en de label C-verplichting zoveel mogelijk in te passen in reeds geplande onderhoudsmomenten. Tevens wordt nu gekozen voor een formele verplichting, omdat gebleken zou zijn dat de vrijwillige maatregelen, fiscale voordelen en subsidies onvoldoende waren om de benodigde energiebesparing te behalen. Tot slot is voor een (ambitieuze) label C-doelstelling gekozen om de energiebesparingsdoelstellingen uit het Energieakkoord te behalen.

Kortom, de overheid legt voor kantoren energiebesparing als doelstelling op. De methode die daarbij is gekozen, is een wijziging van het Bouwbesluit 2012. Daardoor geldt de label C-verplichting per 1 januari 2023 voor alle kantoren. Sinds 3 november 2018 luidt artikel 5.11, eerste lid van het Bouwbesluit 2012 als volgt:

Het is vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen met een energie-index van 1,3 of beter.

Een formele, afdwingbare verplichting waardoor vanaf 1 januari 2023 minimaal energielabel C moet bestaan: anders mag het kantoorgebouw niet meer worden gebruikt als kantoor. Gebeurt dat wel, dan staat het volledige arsenaal van handhavingsinstrumenten ter beschikking: een waarschuwing, last onder dwangsom, last onder bestuursdwang of zelfs strafrechtelijke vervolging. Kortom, een verplichting om rekening mee te houden.

Uitzonderingen

Er bestaat een aantal uitzonderingen op de label C-verplichting. Die uitzonderingen zijn niet talrijk, waardoor het gros van de kantoorgebouwen onder de label C-verplichting valt. Indien uw kantoorgebouw onder deze uitzondering valt, geldt de label C-verplichting vooralsnog niet. Het kan desalniettemin verstandig zijn om rekening te houden met de verplichting, omdat een uitzondering kan vervallen of bij een volgende verplichting niet (meer) opgenomen kan zijn. De uitzonderingen zijn de volgende.

Kleine / ondergeschikte kantoren

Kleine kantoorgebouwen of ondergeschikte kantoorruimtes zijn uitgezonderd, waarbij in het bouwbesluit aangegeven staat welke kantoorruimtes daaronder vallen. Als het gaat om een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte van kantoor die kleiner is dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte, dan is sprake van een ondergeschikte kantoorruimte, en geldt de verplichting niet. Wanneer het gaat om een kantoorgebouw met een totale gebruiksoppervlakte van kantoor en nevenfuncties van minder dan 100m2, dan geldt de verplichting evenmin. Let wel: het splitsen van een groter kantoorgebouw in meerdere kantoorruimtes van elk minder dan 100 m2, betekent niet dat de label C-verplichting komt te vervallen, zelfs niet wanneer die ruimtes door verschillende partijen worden gebruikt.

Uitgezonderde gebouwen

Verder worden 8 soorten gebouwen ontheven van de label C-verplichting. Deze staan opgesomd in artikel 2.2 van het Besluit energieprestatie gebouwen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om (rijks)monumenten, kerken, gebouwen die maximaal twee jaar gebruikt worden of alleenstaande gebouwen die minder dan 50 m2 gebruiksoppervlakte hebben.

Terugverdientijd

Een uitzondering geldt eveneens voor die gebouwen waarbij de terugverdientijd om te voldoen aan de label C-verplichting meer dan tien jaar is. In dat geval hoeven enkel de maatregelen getroffen te worden die een terugverdientijd hebben tot en met 10 jaar, zelfs wanneer daarmee label C niet gehaald wordt.

Gevolgen eigenaren

De gevolgen van deze wetswijziging voor eigenaren van kantoorpanden zijn glashelder: indien geen sprake is van een label C, moet deze verkregen worden, al dan niet na daartoe investeringen gedaan te hebben. De voordelen van investeren blijven onverkort bestaan: lagere energielasten, meer duurzaamheid en diverse subsidie- of fiscale mogelijkheden. Maar nu bestaat er ook een verplichting – want als er op 1 januari 2023 niet wordt voldaan, dan kan de kantoorruimte niet meer als zodanig gebruikt worden.

Dat begint met inventariseren: laat een energielabel voor het kantoorgebouw bepalen. Mocht dat al C of hoger te zijn, dan is er voorlopig geen probleem. Mocht dat niet zo zijn, dan is het verstandig om – samen met het onderhoud dat de komende jaren plaats zal vinden – te bepalen welke maatregelen wanneer getroffen moeten worden, zodat u op 1 januari 2023 niet voor een verrassing komt te staan.

Verhuur

In het geval van een verhuurde kantoorruimte, gelden een paar aanvullende opmerkingen. Zoals gezegd: het verhuren van een kantoorruimte zonder een (aantoonbaar) energielabel C is niet meer mogelijk na 1 januari 2023. Maar reeds verhuurde kantoorruimtes kunnen na die datum ook niet meer als zodanig gebruikt worden. Voor huurovereenkomsten waarbij daarvoor geen voorziening is getroffen, kan dit behoorlijk in de papieren lopen.

Op dit moment is een verhuurder namelijk niet zonder meer verplicht om energiebesparende voorzieningen aan te brengen: het ontbreken van zulke voorzieningen zoals bijvoorbeeld dubbel glas of isolatie levert geen gebrek op in de zin van het burgerlijk wetboek. Wel kan een huurder in sommige gevallen via de rechter afdwingen dat energiebesparende voorzieningen getroffen worden, maar dan alleen indien een tot die investering verhouding staande huurverhoging.

Na 1 januari 2023 wordt dit anders. Omdat het kantoorgebouw vanaf dat moment niet meer als kantoor gebruikt mag worden, is het ernstig de vraag of je op dat moment als verhuurder wel aan je verplichtingen richting huurder voldoet; als dat niet het geval is, kan de huurder de verhuurder aansprakelijk stellen. Het is dan verder de vraag of de huurder na 1 januari 2023 nog een tot de investering in verhouding staande huurverhoging heeft te accepteren.

Gevolgen huurders

De wetswijziging is gericht op eigenaren van panden, maar is ook van belang voor huurders. Als huurder of gebruiker van een pand kun je voordeel hebben door in een vroeg stadium te overleggen met de pandeigenaar om gezamenlijk een oplossing te vinden. Dat begint met inventariseren: voor zover nog niet bekend, laat een energielabel bepalen voor de kantoorruimte waar je gebruik van maakt. Als deze al C of hoger is, dan is er immers geen reden om aanpassingen te doen.

Mochten aanpassingen noodzakelijk zijn, dan is er nu nog voldoende tijd om die te bespreken met de eigenaar / verhuurder.

Wat nu?

De wetswijziging is een feit. De gevolgen kunnen heel verstrekkend zijn, maar deze gevolgen zijn nu al inzichtelijk te maken. Door goed vooraf te plannen en te bepalen, is het mogelijk om de gevolgen uiterst beperkt te houden. Vooraf een plan maken geeft ook de mogelijkheid en de ruimte om alle fiscale en subsidieregelingen ten volle te benutten. Kortom: maak inzichtelijk welke gevolgen deze wetswijziging voor u heeft en beperk deze gevolgen.

Wilt u meer weten over de Label C verplichting voor kantoorgebouwen? Neem contact op met mr. J.J.D. (Joost-Joris) van Doleweerd. Hij beantwoordt uw vragen graag!

Meer weten?

Meer weten over de regelgeving omtrent de Label C – verplichting? Vul het formulier hieronder in en we nemen zo spoedig mogelijk contact met u op!

 

Waarmee kunnen we u helpen?